Séminaires ICH Rabat

Actes du séminaire d’actualité de l’immobilier Vendredi 22 mai 2015

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L’association des amis de l’Institut d’études économiques et juridiques appliquées à la Construction et l’Habitation a organisé, en partenariat avec l’Institut National d’Aménagement et d’Urbanisme (INAU), l’institut de la construction et de l’Habitation (ICH-Paris) et CARRÉ Immobilier, son 8ème séminaire annuel consacré à l’actualité de l’immobilier, le vendredi 22 mai 2015 à 15h, à la Chambre Française de Commerce et de l’Industrie du Maroc « CFCIM », 15 Avenue Mers Sultan, Casablanca.

Ce séminaire qui a réuni des professionnels français et marocains des secteurs de l’immobilier et de la construction, a permis aux participants de suivre et de prendre connaissance de l’actualité sans cesse renouvelée, d’appréhender sa portée et de mesurer ses incidences et ses enjeux. Il a offert également un espace de réflexion, d’échange et de débats autour des 3 thèmes suivants :

  • Conjoncture économique et dynamique immobilière ;
  • Copropriété des immeubles bâtis, que change fondamentalement le projet de réforme?
  • L’OPCI : nouvel outil de placement immobilier en projet.

Les actes du séminaire sont présentés ci-après sous la forme de résumé de chaque communication suivi des diapos à télécharger.


Thème 1 : Contexte économique et dynamique immobilière

Alain BECHADE,FRICS, Professeur titulaire de la Chaire Droit immobilier au CNAM, Directeur des ICH,Ex. Vice-président d’Atisreal International (BNB PARIBAS)
"La conjoncture de l'économie mondiale : La fin d'un "cycle enchanté" ?

Les bulles se multiplient, avons-nous des risques d'éclatement ?

Les analyses sont complexes car multiples: comment y voir clair quant aux incidences sur l'immobilier ?

  1. Faisons le point sur la réalité de la reprise de la croissance économique, fondement de l'immobilier dans le monde.
  2. Constatons l'abondance des liquidités et ses effets sur la réalité des fondamentaux des placements en immobilier, de la création de richesse et de la création de valeur, surtout dans ce contexte de volatilité croissante des placements traditionnels.
  3. Des évolutions multiformes mondialisées remettent en cause les données de ces dernières années, en Europe, en Amérique, en Afrique et en Asie: comment va évoluer l'immobilier dans ce contexte mouvant ?
  4. Enfin la répartition des richesses créées reste à repenser, de même que la transition énergétique au vu de ses conséquences économiques, financières et immobilières."
Présentation Alain BECHADE, cliquez ici

Richard MALLE,MRICS, Directeur Research France – BNP Paribas Real Estate

Chute du prix du pétrole, dépréciation de l’euro et programme d’assouplissement quantitatif (QE) lancé par la BCE : tous les ingrédients sont réunis pour permettre à la zone euro de sortir du « mauvais équilibre » croissance faible / inflation basse qui est le sien depuis trop longtemps. BNP Paribas EconomicResearch a nettement revu en hausse ses prévisions de croissance, proche de 2% en 2015 et 2016. A ce rythme, le chômage recule, le crédit redémarre progressivement. L’issue in certaine des élections générales au Royaume-Uni pourrait peser sur le climat des affaires jusqu’à la fin du printemps, mais l’année 2015 s’annonce sous de bons auspices.

Le volume d’investissement en immobilier d’entreprise dans les14 principaux marches d’Europe de l’Ouest a totalise 87,3 milliards d’euros au 1er trimestre 2015 en glissement annuel,soit une variation annuelle de 25 %. Excepte Vienne, tous les marchés de l’investissement analyses ont progressé sur un an. La performance globale des marches de l’investissement dans les principales villes européennes reste concentrée sur les actifs « core » et les plus liquides, même si l’on constate davantage de transactions sur des actifs plus risques. Tous les marchés analysés ont enregistré une compression de 10 à 100 p.b. de ses taux de rendement « prime »des bureaux par rapport à Q12014. Ils ont poursuivi leur baisse au 1er trimestre sur les marches allemands et à Dublin. Cette baisse devrait se poursuivre sur la plupart des marches en 2015.

Le volume des transactions de bureaux d’Europe de l’Ouest est resté stable au cours des 3 premiers mois de 2015 par rapport à 2014 à la même période (-3%). En effet, le marché a totalisé 1,56 million de m² placés, en phase avec sa moyenne sur 5 ans. Les villes allemandes, hormis Francfort, ont montré une performance très solide comparée à celle enregistrée en moyenne pour un 1ertrimestre ; ces résultats sont notamment portés par une forte demande des utilisateurs sur les petites et moyennes surfaces. Au contraire « Central Paris » et « Central London » ont connu un net ralentissement de leur activité locative, à la suite du retrait important des grandes transactions. Néanmoins, considérés en année glissante, les volumes traités en Europe de l’Ouest restent au-dessus des résultats annuels lors de la période 2009-2014.

Au cours des 12 derniers mois, l’offre de bureaux disponible s’est réduite dans la plupart des villes européennes ; seules Madrid et Milan ont connu une nouvelle progression de leur taux de vacance. Les baisses les plus sensibles ont concerné Dublin (-3,2pp), « Central London » (1,9pp) et Berlin (-1,4pp). La construction neuve devrait garder la même dynamique qu’en 2014, exception faite de « Central Paris » où de nombreuses livraisons d’immeubles de bureaux sont attendues pour les prochains trimestres. Toutefois, la place des pré-commercialisations dans ces opérations reste prépondérante. En moyenne, le loyer « prime » a légèrement augmenté en un an, comme l’indiquent les hausses survenues à Madrid (+6%), à Londres (+10%) et surtout à Dublin (+27%). Cette croissance des valeurs locatives résulte d’une forte attractivité des immeubles de qualité situés dans les quartiers « core », où les disponibilités restent limitées. Partout ailleurs, le loyer « prime » n’a pas connu de changements majeurs, comme à Paris ou dans les villes allemandes.

Présentation Richard MALLE, cliquez ici

William SIMONCELLI,MRICS, Directeur Général de Carré Immobilier

Face à une situation économique difficile en 2014 et à une conjoncture économique plus prometteuse avec une perspective de croissance estimée à 5%, ou en est le comportement de l’activité immobilière ?

  1. Crise ou pas crise ?
    Si le nombre global des transactions a baissé, selon les baromètres de Banque Al Maghrib et statimmo Maroc, le constat dans les grandes villes demeure diversifié et montre que la situation est encore fragile.
  2. Quelle est l’ampleur de cette fragilité des marchés immobiliers ? et quelle est la réalité des valeurs d’actif ? y’a-t-il des signes de reprise ?
  3. Un nouvel outil d’information et de calcul des droits et taxes vient d’être mis en œuvre par la Direction Générale des Impôts (DGI). Il s’applique désormais à l’ensemble des cessions de biens immobilier à usage d’habitation à Casablanca et sera élargi à d’autres villes.

Il s’agit d’un référentiel de prix moyens et ne constitue en aucun cas une évaluation directe d’un bien immobilier donné. Si cette démarche de transparence de l’action de l’Administration est louable, quelle est la valeur de cet outil ?

William SIMONCELLI, cliquez ici

Thème 2 : La copropriété des immeubles bâtis : Que change fondamentalement le projet de loi ?

Mohammed EL OUAGARI,Docteur en Droit, Directeur de l’ICH-Rabat

La copropriété des immeubles bâtis présente un intérêt et des enjeux croissants. Dans une société ou plus de la moitié de la population (60%) vit en zones urbaines, les caractéristiques de l’habitat développé sont déterminantes.

Le parc d’immeubles en copropriété ne cesse de s’accroître. Les programmes de logements collectifs poussent de plus en plus. L’évolution de ce type de logement et les problèmes qu’il engendre sont appelés à se développer dans les années à venir. Il convient d’en tirer les conséquences qui s’imposent dès aujourd’hui sur le plan du développement des agglomérations urbaines et aussi au niveau de la gestion de la situation de l’immeuble en copropriété.

La loi 18-00 a certes amélioré le statut de la copropriété des immeubles bâtis par rapport au Dahir de 1946 mais sans vraiment le bouleverser. Elle a surtout besoin d’être complétée par les textes d’application annoncés dans ses dispositions.

On attendait ces textes réglementaires qui permettraient de compléter le texte de cette loi qui restait boiteuse depuis presque 13 ans ; mais on a eu un projet de loi qui arrive avec une nouvelle réforme.

Que change fondamentalement ce projet de loi ? Quelles sont ses innovations ? Et quelles sont ses principales limites ?

Ce sont les questions qui forment l’objet principal de notre communication.

Présentation Mohammed EL OUAGARI, cliquez ici

Thème 3 :L’OPCI, nouvel outil de placement immobilier en projet

Romain BERTHON,Avocat au Barreau de Paris, associé Lefèvre Pelletier et associés, Maroc
L’OPCI : nouvel outil de placement immobilier en projet

Enfin, un projet de texte sur les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI). Quelles sont les dispositions organisant ces nouvelles structures (caractéristiques, modalités de constitution, règles de fonctionnement …) et quelles sont les conditions favorables nécessaires à leur développement ?

Présentation Romain BERTHON, cliquez ici

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